2026 Kira Tespit Davası Şartları: 5 Yıllık Kiracının Kirası Nasıl Artırılır?

Kira Tespit Davası Nedir ve Neden Açılır?

Enflasyon ve konut piyasasındaki hızlı yükseliş nedeniyle, 5-6 yıl önce evini kiraya veren mülk sahiplerinin aldığı kira bedeli bazen aidat tutarının bile altında kalmaktadır. Kanun, 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde devletin belirlediği TÜFE üst sınırının aşılarak, kiranın doğrudan piyasa gerçeklerine (emsal kiralara) çekilmesine olanak tanır.

5 Yıl Kuralı ve Emsal Rayiç Bedel

Davanın temel ön şartı, kiracının o evde kesintisiz olarak 5 yılını doldurmasıdır. (Sözleşmeniz 1 Ocak 2020'de başladıysa, dava açma hakkınız 1 Ocak 2025 sonrası dönem için doğar.)

Mahkeme kirayı hesaplarken bilirkişi atar; bilirkişi semti, binanın yaşını, metrekareyi, cepheyi ve aynı sokaktaki benzer evlerin güncel kiralarını inceler. Yargıtay kuralları gereği bulunan emsal bedelden, kiracının "eski kiracı" olması nedeniyle hakkaniyet gereği (genellikle %10-20 arası) bir hakkaniyet indirimi yapılarak yeni kira bedeli kesinleştirilir.

Zamanlama Hatası: İhtarname Sürelerini Kaçırmayın

Kira tespit davasında en büyük usuli hata sürelere uyulmamasıdır. Yeni belirlenecek yüksek kiranın yeni kira yılının başından itibaren geçerli olabilmesi için:

• Ya yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtarname tebliğ edilmeli,
• Ya da bu 30 günlük süre içinde doğrudan dava açılmış olmalıdır.

Bu süreyi 1 gün bile kaçırırsanız mahkeme kirayı artırır ancak artış bir sonraki yıl yürürlüğe girer; yani 1 tam yıllık kira farkını cebinizden kaybedersiniz.

Kira hukukunda süreler titizlikle işler; hatalı tarihte çekilen bir ihtarname hak kaybına yol açabilir. Sözleşme tarihleri ve ihtarname süreci bakımından bir avukata danışmanız yerinde olur.