İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Samimi İhtiyaç Ölçütü, Süreler ve Yeni Malikin Seçimlik Hakları

Eviction for the Landlord's Need: The Genuine and Compelling Need Test, Time Limits and the New Owner's Alternative Remedies

Kiraya verenin "bu evde ben oturacağım" ya da "işyerini oğlum kullanacak" demesi, kiracının tahliyesi için tek başına yetmez. Türk Borçlar Kanunu'nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenen gereksinim sebebiyle tahliye davası, ihtiyacın kim için ileri sürülebileceğini, davanın hangi sürede açılacağını ve tahliyeden sonra kiraya verenin hangi yasaklara tabi olacağını birlikte işleyen bir sistem kurar. Bu çalışma, o sistemi beş Yargıtay kararının birebir metinleri ve öğretideki tartışmalarla birlikte inceler.

Giriş

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkânları, kiracıyı koruma amacıyla dar tutulmuştur. Kiraya veren sözleşme süresinin dolduğunu ileri sürerek kiracıyı çıkaramaz. Ancak kanunda tek tek sayılan sebeplerden birine dayanabilir. Bu sebeplerin uygulamada en sık başvurulanı, kiralananın kiraya verenin kendisi ya da yakınları için gereksinim hâline gelmesidir. Ne var ki uygulamada bu dava türü çoğu zaman iki noktada düğümlenir. Bunlar, ileri sürülen ihtiyacın gerçekten var olup olmadığı ile davanın süresinde açılıp açılmadığıdır.

Sorun. Kanun, ihtiyacı tanımlamamıştır. Ölçüt içtihatla geliştirilmiştir. Yine sürelere ilişkin kurallar, sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olmasına ve kiralananın el değiştirip değiştirmediğine göre farklılaşır. Bu farklılıklar, ilk derece mahkemelerinde dahi yanlış uygulanabilmektedir. Nitekim bu çalışmada incelenen iki güncel karar, sürenin yanlış hesaplanması nedeniyle verilen ret kararlarının kanun yararına bozulmasına ilişkindir. (Kanun yararına bozma, kesinleşmiş bir kararın, sonuç taraflar yönünden değişmemek üzere, yalnızca aynı yanlışın başka dosyalarda tekrarlanmaması için Adalet Bakanlığının istemiyle Yargıtayca bozulmasıdır.)

Kapsam. Çalışma, gereksinim sebebiyle tahliye davasıyla sınırlıdır. Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye (TBK m.350/b.2) yalnızca yeniden kiralama yasağı yönünden anılmakta, kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri (TBK m.352), tahliye taahhüdü ve kira bedelinin tespiti davaları kapsam dışında bırakılmaktadır.

Amaç ve yöntem. Amaç, dağınık görünen kuralları tek bir işleyiş şeması hâlinde ortaya koymak ve her kuralı, onu uygulayan yargı kararının kendi cümleleriyle göstermektir. Kanun metinleri mevzuat.gov.tr'de yayımlanan güncel metinden alınmış, hiçbir kelimesi değiştirilmemiştir. İncelenen maddelerde bugüne kadar değişiklik yapılmadığı, kanunun değişiklik işleme tablosundan doğrulanmıştır.¹ Yargı kararları ya Yargıtay İçtihat Merkezi'nden ya da Yargıtay Karar Arama sisteminden alınmış, alıntılar birebir yapılmış ve kararların tam metinleri çalışmanın sonuna eklenmiştir. Öğreti görüşleri, hakemli dergilerde yayımlanmış ve tam metnine erişilerek okunmuş çalışmalardan aktarılmıştır.

Plan. Çalışma, sözleşmenin uzama düzeniyle başlamakta (I), tahliye koşullarını ve içtihat ölçütünü incelemekte (II-III), ölçütün iki tipik uygulamasını ayrı başlıklarda ele almakta (IV-V), yeni malikin durumunu ve süreleri çözümlemekte (VI-VII), usul kurallarıyla (VIII) yeniden kiralama yasağını (IX) değerlendirdikten sonra uygulamaya ilişkin sonuçlarla (X) tamamlanmaktadır.

Konunun kısa uygulama özeti için ayrıca bkz. İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer? Şartları Nelerdir?

I. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Uzaması

Kanunun bu bölümdeki koruması, konut kiraları ile çatılı işyeri kiralarını kapsar. "Çatılı işyeri", dükkân, büro, depo gibi üstü örtülü işyerlerini anlatır ve açık alan kiralarını (örneğin boş arsa) kapsam dışında bırakır. Gereksinim sebebiyle tahliyenin zamanlaması, sözleşmenin nasıl uzadığına bağlıdır. Bu yüzden önce uzama düzenine bakmak gerekir.

TBK m.347/1: "Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."

Kısa yorum. Fesih bildirimi hakkı yalnız kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren süre doldu diye sözleşmeyi bitiremez. Süresi dolan belirli süreli sözleşme kendiliğinden sona ermediği gibi belirsiz süreli sözleşmeye de dönüşmez, aynı koşullarla birer yıllık dönemler hâlinde uzar. Bu ayrım süre hesabını doğrudan etkiler. Nitekim Yargıtay, uzayan sözleşmeyi belirsiz süreli sayarak davayı süreden reddeden bir mahkeme kararını kanun yararına bozarken şu ifadeyi kullanmıştır:

"6098 sayılı Kanun'un 347/1 maddesi uyarınca; konut ve çatılı iş yeri kiralarında, belirli süreli olarak yapılan kira sözleşmelerinde, kiracı bitim tarihinden itibaren 15 gün önce sözleşmeyi feshedeceğine dair bildirimde bulunmaz ise kira sözleşmesi aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu sözleşmelerde sürenin bitimi ile birlikte kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelmez."²

Kısa yorum. Karara konu olayda 2014 başlangıç tarihli bir yıllık sözleşme, her yıl uzayarak 15.03.2024'te dönem sonuna ulaşmış, dava bu tarihten sonraki bir ay içinde, 21.03.2024'te açılmıştır. İlk derece mahkemesi sözleşmeyi belirsiz süreli sayıp genel fesih dönemlerine göre hesap yaparak davayı reddetmiş, Yargıtay ise uzayan sözleşmenin belirli süreli niteliğini koruduğunu, davanın dönem sonunu izleyen bir ay içinde açıldığı için süresinde olduğunu belirtmiştir. Uygulamadaki ilk kural buradan çıkar: Uzayan sözleşmede dava süresi, her uzama yılının bitiminden itibaren hesaplanır.

II. Gereksinim Sebebiyle Tahliyenin Koşulları: TBK m.350

TBK m.350: "Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir."

Kısa yorum. Madde, ihtiyacı ileri sürülebilecek kişileri sayarak belirlemiştir. Bu kişiler; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (annesi, babası, büyükanne ve büyükbabası) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir. Öğretide bu sayımın sınırlayıcı olduğu kabul edilir. Örneğin yeğen, sayılanlar arasında bulunmadığından ve kural olarak bakım yükümlülüğü kapsamına girmediğinden, yeğenin ihtiyacına dayanılamaz.³ Maddedeki "kullanma zorunluluğu" ifadesi, ihtiyacın niteliğine ilişkin ölçütün de kanuni dayanağıdır. Bu ölçütü içtihat şöyle formülleştirmiştir:

"İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir."⁴

Kısa yorum. Formül üç unsuru bir araya getirir. İhtiyaç gerçek olacak (var olmayan bir gereksinim bahane edilmeyecek), samimi olacak (asıl amaç kiracıyı çıkarıp kiralananı başka biçimde değerlendirmek olmayacak) ve zorunlu olacak (geçici bir heves değil, süreklilik taşıyan bir kullanma zorunluluğu bulunacak). Formülün son cümlesi zaman boyutunu ekler. Dava tarihinde var olan ihtiyaç yetmez, ihtiyaç yargılama boyunca da sürmelidir.

III. İçtihadın Ölçütü: Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç

Ölçütün soyut ifadesi, uygulamada somut göstergelerle çalışır. Öğretide bu göstergeler Yargıtay kararlarından hareketle derlenmiştir. İhtiyacın hükmün kesinleşmesine kadar devam etmesi arandığından, yargılama sırasında ihtiyacın ortadan kalkması davanın reddini gerektirir.⁵ Dava sürerken kiralananın satılığa ya da kiralığa çıkarılması, ihtiyacın samimi olmadığının tipik göstergesi sayılır. Yargıtay bu davranışı dürüstlük kuralıyla bağdaştırmamıştır.⁵ Buna karşılık kiraya verenin kendisinin kirada oturması, gereksinimin samimi ve zorunlu olduğunu gösteren güçlü bir olgudur. Başkasının yanında kira ödemeden oturma hâli dahi ihtiyacın kabulüne engel görülmemiştir.⁶

İspat yönünden kiraya veren, ihtiyaç iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. Tanık beyanı, işyeri kayıtları, sağlık raporları ve benzeri belgeler birlikte değerlendirilir.⁷ Tüzel kişinin gereksinim sebebiyle tahliye isteyip isteyemeyeceği ise öğretide tartışmalıdır. Bir görüş, hükmün gerçek kişiler düşünülerek kaleme alındığını savunurken karşı görüş, ihtiyacını somut biçimde kanıtlayabilen tüzel kişiye bu imkânın tanınması gerektiğini ileri sürer. Yargıtay uygulamasında tüzel kişinin personeli için lojman ihtiyacı kabul görmüştür.⁸

Kısa yorum. Bu göstergeler bir arada okunduğunda ölçütün mantığı belirginleşir. Mahkeme, kiraya verenin beyanına değil, beyanı çevreleyen olgulara bakar. Kirada oturan ve taşınmak istediği evi boşaltmak için dava açan malik ile dava sırasında aynı evi satılığa çıkaran malik, aynı cümleyi kursalar da aynı konumda değildir. Ölçütteki süreklilik, kullanımın kesintisizliği değil ihtiyacın istikrarıdır. Her yıl düzenli tekrarlanan dönemsel bir kullanma ihtiyacı da (V. bölümde incelenen örnekte olduğu gibi) somut koşullar içinde bu anlamda süreklilik taşıyabilir.

IV. Reşit Kişinin Ayrı Konutta Yaşama Hakkı

Ölçütün en çok tartışılan uygulaması, ailesiyle oturan yetişkin çocuğun ayrı eve çıkma isteğidir. Böyle bir istek "zorunlu" sayılabilir mi? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ilk derece mahkemesinin bozmaya uymayıp önceki kararında ısrar etmesi (direnme) üzerine önüne gelen uyuşmazlıkta, ilgili Yargıtay dairesinin (Özel Daire) şu bozma gerekçesini benimsemiştir:

"Davacı 10.05.1973 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli"⁹

Kısa yorum. Hukuk Genel Kurulu, ilk derece mahkemesinin "ihtiyaç samimi değildir" yönündeki direnmesini bu gerekçeyle bozmuştur. Kararın kilit cümlesi, ayrı yaşama isteğinin tek başına konut ihtiyacını kabule yeterli sayılmasıdır. Yeterli olan iradenin varlığıdır ve mahkemenin denetlediği şey, bu iradenin gerçekten var olup olmadığıdır. İradenin yanına ayrıca bir zorunluluk eklenmesi aranmaz. Benimsenen bozma ilamındaki ikinci tespit de bunu tamamlar. Taşınmazın uzunca bir süredir malikin mülkiyetinde olup kirada tutulmuş olmasına ve malikin bugüne kadar orada oturmamış olmasına dayanan ret gerekçesi yerinde görülmemiştir. Yani bu olgular, ihtiyacın samimiyetini tek başına ortadan kaldırmaz. Aynı yaklaşım, 26 yaşındaki üniversite mezunu ve çalışan bir çocuğun ihtiyacına dayanılan davada da uygulanmıştır:

"davacı ile birlikte oturan oğlunun 26 yaşında ve üniversite mezunu olduğu ayrı yaşamaya hakkı olup, annesiyle birlikte oturmaya zorlanamayacağı ve taşınmazın işyerine yakın olması nedeni ile dava konusu taşınmaza ihtiyacı olduğu anlaşılmaktadır."¹⁰

Kısa yorum. İki karar birlikte okunduğunda kural netleşir. Reşit kişinin bağımsız yaşama iradesi, başka bir zorunluluk aranmaksızın konut ihtiyacı oluşturur. Mahkemenin görevi bu iradenin gerçekliğini (tanık, yaşam düzeni, işyeri yakınlığı gibi olgularla) denetlemekten ibarettir.

V. Yurt Dışında Yaşayan Malikin İhtiyacı

Ölçütün ikinci sınav alanı, yurt dışında yerleşik malikin Türkiye'deki konutuna duyduğu ihtiyaçtır. Yılın yalnız birkaç haftasında kullanılacak bir konut için "zorunlu ihtiyaç" ileri sürülebilir mi? Yargıtay, sorunun çözüm çerçevesini önce menfaat dengesi üzerinden kurmuştur:

"Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.10.1992 gün ve 6/600 sayılı içtihadında açıklandığı üzere; 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkındaki kanun özü itibariyle sosyal amaçlıdır. Bu niteliği gereği ekonomik yönden daha güçsüz olan kiracıyı, kiralayana karşı koruma eğilimi taşımaktadır. Ancak, temel hak ve hürriyetlerden olan mülk edinme hakkının özünü zedelemekten çekinilmesi ve akit serbestisinin korunması gereği de gözardı edilmemesi gerekir. O itibarla her olayda uyuşmazlık kendisine özgü koşulları içerisinde, 6570 sayılı Kanun ile güdülen amaç ve mülkiyetin kullanılması hakkıyla bir denkleştirmeye tabi tutularak çözüme ulaşılmalıdır."¹¹

Kısa yorum. Karar, mülga 6570 sayılı Kanun döneminde verilmiştir. Ancak kurduğu denge (kiracıyı koruyan sosyal amaç ile malikin mülkiyet hakkı arasındaki denkleştirme) 6098 sayılı Kanun döneminde de ölçütün yorum anahtarıdır. Bu dengeden hareket eden Daire, Almanya'da yaşayan ve yıllık izinlerinde ailesiyle kalacak yer bulamayan malikin ihtiyacını somut koşullar içinde samimi bulmuştur:

"Bu durumda, davacının ve oğlunun içerisinde bulunduğu özel şartlar itibariyle, yıllık tatillerini geçirmek üzere Türkiye'ye geldiklerinde kalmak üzere, açılan tahliye davasında ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir."¹²

Kısa yorum. Dikkat edilmesi gereken nokta, kararın genel bir "gurbetçi kuralı" koymamasıdır. Daire, ihtiyaçlıların kalabalık bir aile olarak akraba evinde ya da otelde konaklamasının güçlüğünü, yurt özlemini ve kiracının aksi yönde delil göstermemesini birlikte değerlendirmiştir. Yurt dışında yaşayan malik yönünden ölçüt gevşetilmemiş, "özel şartlar" kaydıyla somutlaştırılmıştır.

Yurt dışında yaşayan malikleri ilgilendiren uygulama adımları için ayrıca bkz. Gurbetçiler İçin Kiracı Tahliyesi ve Gayrimenkul Yönetimi.

VI. Yeni Malikin Gereksinimi: TBK m.351 ve İki Seçimlik Yol

Kiralananın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik sözleşmenin tarafı olur:

TBK m.310: "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır."

Kısa yorum. "Satış kirayı bozmaz" biçiminde özetlenen bu kural, kiracıyı el değiştirmeye karşı korur. Yeni malikin gereksinimi için özel hüküm ise 351. maddedir:

TBK m.351/1: "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir."

TBK m.351/2: "Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."

Kısa yorum. Madde iki ayrı yol tanır. Birinci fıkradaki yol sözleşme süresinin bitmesini beklemeyi gerektirmez. Karşılığında sıkı bir bildirim koşulu içerir. İkinci fıkradaki yol ise eski malikle yapılmış sözleşmenin süresinin bitimine bağlıdır. Yargıtay iki yolun ilişkisini şöyle açıklamıştır:

"6098 sayılı Kanun'un 351. maddesi uyarınca, konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Yeni malikin, bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır."¹³

Kısa yorum. Kararın iki vurgusu uygulama bakımından belirleyicidir. Birincisi, bir aylık bildirim süresi giderilemez niteliktedir. Süre kaçırıldıysa sonradan gönderilen ihtarname birinci fıkra yolunu açmaz. İkincisi, iki yol seçimliktir. Yeni malik hangisi yararınaysa onu seçer. Seçimin sonucu da aynı kararda gösterilmiştir. Karara konu olayda taşınmazı birlikte satın alan paydaşlardan (ortak maliklerden) yalnız birinin ihtarname göndermiş olması, ilk derece mahkemesince davanın reddine gerekçe yapılmışken Yargıtay, davanın ikinci fıkra yoluna dayandığını tespitle şu sonuca varmıştır:

"24.03.2023 tarihinde kiralananı iktisap eden davacılar, seçimlik haklarını 6098 sayılı Kanun'un 351/2 maddesi yönünde kullanıp bu şekilde davayı önceki malikle yapılan kira sözleşmesine dayanarak açmışlardır. Davanın, sözleşmenin sonunda bir ay içinde açılması halinde ayrıca bir bildirimde bulunması gerekmemektedir."¹⁴

Kısa yorum. İkinci fıkra yolunda yazılı bildirim dava şartı değildir. Süreyi belirleyen tek şey eski sözleşmenin dönem sonudur. İki yol şöyle karşılaştırılabilir:

Birinci fıkra yolunun kiracı yönünden sonucu, sözleşmenin süresinden önce sona erdirilebilmesidir. Öğretide bu erken sona erme hâlinde kiracının uğradığı zararın -eski ve yeni kira bedeli farkı, taşınma ve dava giderleri gibi kalemlerin- sözleşmeyi devreden eski malikten genel hükümlere (TBK m.112) göre istenebileceği savunulmakta, bu tazminat alacağının on yıllık zamanaşımına tabi olduğu ve sürenin tahliye kararının kesinleşmesiyle işlemeye başladığı kabul edilmektedir.¹⁵

VII. Dava Açma Süresi ve Bildirimle Uzama

TBK m.350'nin son cümlesine göre dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin (uzama yıllarında her uzama yılının) sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre belirlenen fesih tarihinden başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmedeki hesap, genel hükümlerdeki fesih düzenine dayanır. Taşınmaz kiralarında sözleşme, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak feshedilebilir (TBK m.329). Dava, bu şekilde belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Somut bir örnek verelim. 01.01.2020'de başlamış belirsiz süreli konut kirasında altı aylık dönemler 30 Haziran ve 31 Aralık'ta biter. 30 Haziran dönem sonu için fesih bildiriminin en geç 31 Mart'ta kiracıya ulaşmış olması, davanın ise 30 Haziran'ı izleyen bir ay içinde açılması gerekir. Kanun, bu kısa süreyi bir bildirim imkânıyla yumuşatmıştır:

TBK m.353: "Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır."

Kısa yorum. Dönem sonunu izleyen bir ay içinde dava açılamayacaksa, aynı süre içinde gönderilecek yazılı bildirim dava hakkını uzayan kira yılının sonuna kadar korur. Uygulamada ihtarnamenin asıl işlevi budur. İhtar, davanın ön koşulu değil, süreyi uzatan araçtır. Sürenin niteliğini ise Yargıtay iki güncel kararında aynı cümleyle vurgulamıştır:

"Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir."¹⁶

Kısa yorum. Süre, tarafın ileri sürmesine bağlı bir savunma (def'i) değil, mahkemece kendiliğinden gözetilen bir dava koşuludur. Bu nedenle süre hesabındaki hata iki yönde de sonuç doğurur. Süresinde açılmış davayı süreden reddetmek bozma sebebidir. Süresi geçmiş davada kiracının sessiz kalması davayı kurtarmaz.

VIII. Dava Şartı Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

28.03.2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi, kira uyuşmazlıklarını dava şartı arabuluculuğun kapsamına almıştır:

HUAK m.18/B/1-a: "Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar."

Kısa yorum. Hüküm 01.09.2023'te uygulanmaya başlamıştır. Bu tarihten sonra açılacak ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında, önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.¹⁷ Hükümdeki istisna, İcra ve İflas Kanunu'ndaki ilamsız tahliye takibine ilişkindir. Örneğin yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak mahkeme kararı olmadan icra dairesinde başlatılan takip, arabuluculuk şartının dışındadır. Mahkemede açılacak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ise istisnaya girmez. Sürelerle ilişkisi kanunda açıkça kurulmuştur. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A/15). Şu hâlde bir aylık dava süresi, başvuruyla durur ve süreç bittikten sonra kaldığı yerden işlemeye devam eder. Ancak başvurunun süre dolmadan yapılmış olması şarttır. Bu yüzden dönem sonu yaklaşırken bildirim (m.353) ve arabuluculuk başvurusunun birlikte planlanması gerekir. Görev yönünden kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4). Tahliye kararı, mahkeme ilamına dayanan icra takibiyle (ilamlı icra) yerine getirilir. Kararı kanun yoluna taşıyan kiracı, teminat göstererek icranın geri bırakılmasını (İİK m.36) isteyebilir.

IX. Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat: TBK m.355

Sistemin denge unsuru, tahliyeden sonra devreye girer:

TBK m.355: "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. [...] Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."

Kısa yorum. Yasak, ihtiyaç iddiasının samimiyetini tahliyeden sonra da denetleyen bir mekanizmadır. Gereksinim bahanesiyle kiracısını çıkaran malik, kiralananı üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aykırılığın yaptırımı, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olamayacak tazminattır. Öğretide yasağın yalnız kiralamayı kapsadığı, kiralananın boş tutulmasının ya da karşılıksız kullandırılmasının yasağa aykırılık oluşturmadığı belirtilir.¹⁸ Mülga 6570 sayılı Kanun'daki "mücbir sebep" kaydının yerini alan "haklı sebep" ölçütü daha geniştir ve haklı sebebin varlığını hâkim, somut olayın koşulları içinde değerlendirir.¹⁹

Zorunlu arabuluculuk, yasağın uygulanmasında yeni bir soru doğurmuştur. Tahliye mahkeme kararıyla değil, arabuluculuk anlaşmasıyla gerçekleşirse üç yıllık yasak işler mi? Öğretide kiracıyı koruyucu yorum savunulmakta, anlaşma yoluyla tahliyeden sonra kiralananın üçüncü kişiye kiralanması hâlinde eski kiracının m.355'e dayanabilmesi gerektiği ileri sürülmektedir. Karşı yönde, arabuluculuğun bir yargılama olmadığı ve arabulucunun ihtiyacın gerçekliğini denetleyemeyeceği gerekçesine dayanan görüş de vardır. Mesele henüz yüksek mahkeme içtihadıyla karara bağlanmış değildir.²⁰

X. Uygulamaya İlişkin Sonuçlar

1. Uzayan belirli süreli sözleşme belirsiz süreliye dönüşmez. Dava süresi her uzama yılının bitiminden itibaren bir aydır (TBK m.347/1, m.350).
2. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı ve yargılama boyunca sürmelidir. Dava sırasında kiralananın satılığa ya da kiralığa çıkarılması, samimiyeti ortadan kaldıran tipik olgudur.
3. Kiraya verenin kirada oturması ihtiyacın güçlü göstergesidir. İhtiyaç her türlü delille ispatlanabilir.
4. Reşit kişinin anne veya babasından ayrı yaşama isteği, tek başına konut ihtiyacı sayılır (HGK).
5. Yurt dışında yerleşik malikin yıllık dönüşlerde kullanacağı konut ihtiyacı, özel koşullar içinde samimi kabul edilebilir. Genel bir kural değildir, somut olgularla kurulur.
6. Yeni malik iki yoldan dilediğini seçer: Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim + altı ay sonra dava (m.351/1) ya da eski sözleşmenin dönem sonundan itibaren bir ay içinde dava (m.351/2). İkinci yolda bildirim gerekmez. Birinci yoldaki bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa sonradan giderilemez.
7. Dönem sonuna yetişilemiyorsa m.353 bildirimi dava hakkını bir kira yılı uzatır. İhtarnamenin asıl işlevi budur.
8. Dava açma süresi kamu düzenindendir. Mahkeme resen gözetir.
9. 01.09.2023'ten itibaren dava şartı arabuluculuk zorunludur. Başvuru, dönem sonu takvimine göre önceden planlanmalıdır.
10. Tahliyeden sonra kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aykırılığın yaptırımı en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminattır (m.355).

Sonuç

Gereksinim sebebiyle tahliye, kanunun kiracıyı koruyan sona erme düzenine açılmış dar ve denetimli bir kapıdır. Kapının anahtarı maddi hukukta "gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç" ölçütü, kilidi ise usul hukukunda kamu düzeninden sayılan dava süresidir. İncelenen kararlar, ölçütün iki yönlü çalıştığını göstermektedir. İçtihat, reşit kişinin bağımsız yaşama iradesini ve yurt dışında yaşayan malikin özel koşullara dayanan konut ihtiyacını korurken, dava sırasında kiralananı satılığa çıkaran malikin iddiasını dürüstlük kuralıyla eleyerek kiracıyı da korur. Yeni malik yönünden 351. maddenin iki yolunun seçimlik olduğu ve sözleşme sonuna bağlı yolda ayrıca bildirim aranmadığı, güncel kanun yararına bozma kararlarıyla netleşmiştir. Buna rağmen her iki kararın da ilk derece mahkemelerinin süre hesabı hatalarından çıkmış olması, kuralların uygulamada hâlâ yanlış işletilebildiğini göstermektedir. Tahliye sonrası üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve asgari bir yıllık kira tutarındaki tazminat, ihtiyaç iddiasının samimiyetini geriye dönük denetleyen güvencedir. Bu güvencenin arabuluculuk anlaşmasıyla gerçekleşen tahliyelere uygulanıp uygulanmayacağı ise öğretide tartışılmakta olup içtihatla açıklığa kavuşturulmayı beklemektedir.

Dipnotlar

1. Bu çalışmadaki bütün kanun maddeleri, mevzuat.gov.tr'de yayımlanan güncel metinlerden alınmıştır: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (RG 04.02.2011, S. 27836), mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6325.pdf (erişim: 25.08.2026). Kanunların değişiklik işleme tablolarına göre TBK m.350, 351, 353 ve 355'te bugüne kadar değişiklik yapılmamıştır. ↩
2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4166, K. 2025/1495, T. 11.03.2025 (kanun yararına bozma). Kararın tam metni çalışmanın sonundadır (Karar 1). Esas/karar numarasıyla Yargıtay İçtihat Merkezi üzerinden sorgulanabilir. ↩
3. Kübra Nur Güneş Sefil, "Türk Borçlar Kanunu'nun 350. Maddesi Kapsamında Kiraya Verenden Kaynaklanan İhtiyaç Sebebiyle Konutun Dava Yoluyla Tahliyesi", Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 13, S. 1, 2023, s. 881. ↩
4. Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/12007, K. 2013/14454, T. 30.10.2013 (Karar 4). Kararın aynı paragrafında ihtiyaçlılar çevresi "6098 Sayılı HMK.nun 350.maddesinde" ifadesiyle anılmaktadır. Doğrusu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'dur, ifade karar metninde bu şekilde geçtiğinden değiştirilmemiştir. ↩
5. Güneş Sefil, a.g.m., s. 882 (ihtiyacın hükmün kesinleşmesine kadar sürmesi gereği ve dava sırasında satılık/kiralık ilanı verilmesinin TMK m.2'ye aykırılığı, Yargıtay kararlarına atıfla). ↩
6. Güneş Sefil, a.g.m., s. 883. ↩
7. Metin Pehlivan, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda Konut İhtiyacı (Gereksinimi) Sebebiyle Tahliye", Journal of Life Economics, C. 4, S. 4, 2017, s. 181. ↩
8. Pehlivan, a.g.m., s. 182. ↩
9. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2014/6-224, K. 2015/2354, T. 23.10.2015 (Karar 5). Alıntı, Hukuk Genel Kurulunca benimsenen Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin E. 2013/9535, K. 2013/11377, T. 02.07.2013 sayılı bozma ilamındandır. Genel Kurul, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre direnmenin bozulmasına oybirliğiyle karar vermiştir. ↩
10. Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/12007, K. 2013/14454, T. 30.10.2013 (Karar 4). ↩
11. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/5810, K. 2012/8832, T. 13.06.2012 (Karar 3). ↩
12. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/5810, K. 2012/8832, T. 13.06.2012 (Karar 3). ↩
13. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4100, K. 2025/1496, T. 11.03.2025 (kanun yararına bozma) (Karar 2). ↩
14. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4100, K. 2025/1496, T. 11.03.2025 (Karar 2). ↩
15. Erhan Kanışlı, "Kira Sözleşmesinin TBK m. 351'e Göre Feshedilmesi Nedeniyle Kiracının Eski Malikten Tazminat Talebi", Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XIX, S. 3, 2022, s. 199, 255-256. ↩
16. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4166, K. 2025/1495, T. 11.03.2025 (Karar 1). Aynı cümle için bkz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4100, K. 2025/1496, T. 11.03.2025 (Karar 2). ↩
17. 7445 sayılı Kanun m.37 (RG 05.04.2023, S. 32154). Yürürlük, 6325 sayılı Kanun'a eklenen hükümler yönünden 01.09.2023'tür ve geçici m.3 uyarınca bu tarihte görülmekte olan davalara uygulanmaz. Ayrıca bkz. Hakkı Mert Doğu, "Konut veya Çatılı İşyerlerinin İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesindeki Arabuluculuk Sürecinin TBK'nin 355. Maddesine Etkisi", Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 10, S. 2, 2024, s. 374. ↩
18. Utku Saruhan, "Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355)", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, S. 37, 2019, s. 353, 355. ↩
19. Saruhan, a.g.m., s. 363-364. ↩
20. Doğu, a.g.m., s. 383 (her iki görüşün değerlendirmesiyle birlikte). ↩

Kaynakça

• DOĞU, Hakkı Mert, "Konut veya Çatılı İşyerlerinin İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesindeki Arabuluculuk Sürecinin TBK'nin 355. Maddesine Etkisi", Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 10, S. 2, 2024, ss. 373-387. Erişim: dergipark.org.tr/tr/pub/andhd/issue/86405/1464295
• GÜNEŞ SEFİL, Kübra Nur, "Türk Borçlar Kanunu'nun 350. Maddesi Kapsamında Kiraya Verenden Kaynaklanan İhtiyaç Sebebiyle Konutun Dava Yoluyla Tahliyesi", Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 13, S. 1, 2023, ss. 873-900. Erişim: dergipark.org.tr/tr/pub/sduhfd/issue/77929/1294379
• KANIŞLI, Erhan, "Kira Sözleşmesinin TBK m. 351'e Göre Feshedilmesi Nedeniyle Kiracının Eski Malikten Tazminat Talebi", Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XIX, S. 3, 2022, ss. 199-262. Erişim: dergipark.org.tr/tr/pub/yuhfd/issue/73070/1191392
• PEHLİVAN, Metin, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda Konut İhtiyacı (Gereksinimi) Sebebiyle Tahliye", Journal of Life Economics, C. 4, S. 4, 2017, ss. 179-190. Erişim: dergipark.org.tr/tr/pub/jlecon/article/426098
• SARUHAN, Utku, "Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355)", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, S. 37, 2019, ss. 353-382. Erişim: dergipark.org.tr/tr/download/article-file/980682

Yararlanılan Yargı Kararları

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4166, K. 2025/1495, T. 11.03.2025 (kanun yararına bozma) (tam metin). Esas/karar numarasıyla Yargıtay İçtihat Merkezi/Karar Arama üzerinden sorgulanabilir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4100, K. 2025/1496, T. 11.03.2025 (kanun yararına bozma) (tam metin). Aynı yolla sorgulanabilir.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/5810, K. 2012/8832, T. 13.06.2012 (tam metin). Aynı yolla sorgulanabilir.
• Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/12007, K. 2013/14454, T. 30.10.2013 (tam metin). Aynı yolla sorgulanabilir.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2014/6-224, K. 2015/2354, T. 23.10.2015 (tam metin). Aynı yolla sorgulanabilir.

Not: karararama.yargitay.gov.tr karara özel kalıcı bağlantı üretmediğinden kararlara link verilmemiş, tam metinler aşağıya alınmıştır. 3. Hukuk Dairesi kararlarının metinleri, Yargıtay İçtihat Merkezi'nin kişisel verileri anonimleştirilmiş resmî çıktısından alınmıştır. Metinlerdeki taraf ve vekil adları bu anonimleştirmenin ürünüdür.

Kararların Tam Metinleri

Aşağıdaki metinler kaynaklarından birebir alınmıştır. Yalnızca satır kırıkları gerçek paragraflara birleştirilmiştir, harf ve noktalama değiştirilmemiştir.